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澳洲房屋贷款哪些方面一定要考虑到?

日期:2018-02-27      点击率:416

目前媒体等大量信息和资料都是关于首次置业者如何成功取得贷款,提供授信额度的“各种攻略”。但是却鲜有报道提醒人们多贷(超出自己承受范围)所可能带来的麻烦。


对于借款人而言,在确定自己最终贷款金额前进行充分且全面的考虑至关重要。本文将从银行的贷款审核标准、现实存在的各种现象、以及借款人注意事项等进行分析,期望能够在借款人最终敲定贷款金额前给予借款人一些建议和提醒。

银行贷款授信额度的审核标准

银行一般会审查借款人的税后收入,以确定授信额度。在审查过程中,他们也会考虑借款人的支出情况如:其他贷款、汽车贷款和信用卡使用情况,以及借款人的生活支出和存款金额。

以下是银行等贷款机构在审批贷款时的主要考虑事项:

● 偿贷能力:借款人偿贷是否存在经济困难

● 按揭比:贷款机构愿意出借的总贷款比例

● 征信记录:借款人既往偿贷情况

● 财务资料验证:确认借款人提供的收入证明等资料真实有效。

此外,贷款人实际借款额度将根据基准利率进行2%左右的调整。例如,如果某个客户的贷款利率为4%,那么银行会根据7%的贷款利率来评估借款人的偿贷能力,并决定最终的授信额度。

贷款经纪人与银行的区别

澳大利亚目前很多首次置业者都会选择贷款经纪公司申请银行贷款。那么,贷款经纪公司和银行有什么区别呢?

首先,澳大利亚贷款经纪机构的管辖单位是澳大利亚证券与投资委员会(ASIC)。根据ASIC的要求,贷款经纪机构不能和客户直接订立信贷合同,而是帮助客户申请最适合客户的贷款产品,与相关贷款机构达成贷款合同。

但是根据近期四角新闻栏目的报道,因为几乎所有大银行都有业绩考核目标,所以贷款经纪机构迫于达标的压力会极力向客户“推销”大额房贷产品。

前贷款经济人Philip Dempsey说道:“在贷款经纪行业普遍存在鼓励客户尽可能多贷的行为,有时候贷款额度明显超出了借款人的能力。”

银行会出借超出借款人偿贷能力的贷款么?

从房贷中介的佣金取得制度来看,另外ASIC近期的调研结果也证实,贷款经纪机构经手的贷款与直接向银行等机构贷款相比具有平均贷款额度高、按揭比例高的特点。

另外,瑞银近期对900多名受访者展开的调研报告显示,近1/4受访者表示自己的贷款申请材料并非完全真实有效。据悉,借款人最常见的“欺瞒行为”是低报自己的生活成本和其他负债情况,或者高报自己的收入和资产。

因此,若借款人提供的是不实资料,那么这些借款人的授信额度极有可能超过其偿贷能力。

这种情况真实存在么?

澳大利亚消费者行动法律中心(Consumer Action Law Centre)资深政策官Katherine Temple指出,类似于上文所述事件时有发生。 

他说:“据我们了解,一些贷款机构并没有对借款人的收入和支出情况进行准确评估,导致出借额度超过借款人所能承受的财力范围。很多借款人会存在要么虚报收入,要么低报支出的情况,从他们获得贷款的事实来看银行等贷款机构显然没有把好审核这道关。”

既然如此,借款人有可能做到100%的按揭比么?

通常情况下,如果没有担保人是不能取得100%的授信额度。曾经在澳大利亚有过100%按揭比的案例,但是随着最近几年澳大利亚各大金融机构收紧贷款条件,取得100%的授信额度变得难上加难。 

目前,绝大部分银行均要求借款人具有20%的首付款。

借款人能够借到的最大贷款额度为多少?

根据贷款经纪公司Home Loan的专家透露,在某些特定情况下,借款人可以取得95%的按揭比。 

但是获得此类贷款的条件自然更为严苛。借款人必须具有良好的征信记录,稳定的收入、负债不是太高且工作稳定。 

另外,由于此类贷款属于银行等贷款机构眼中的“高风险资产”,借款人可能需要支付一大笔房贷保险费用。 

借款人建议之一:避免陷入“乐观偏见”的误区

很多借款人在申请此类“高风险房贷”时,往往容易陷入过分乐观的误区。 

大量研究表明,乐观偏见(optimism bias)情绪可左右我们的借贷行为。借款人经常容易陷入这样的误区,即总是认为自己赚的会比现在多,支出会比现在少。有些时候,当现实与乐观估计截然相反时,麻烦也就来了。 

借款人建议之二:切勿忘记事先考虑利率上调的影响

如果借款人在申请房贷时未能事先将非预期支出或未来的利率上调考虑进来,那么当非预期因素出现时,损失的可不只是银行。 

专家建议,尽管目前绝大多数银行在审核贷款申请时会加入利率缓冲的因素,但是借款人也应自己算一本账,实现考虑未来非预期因素如利率上调的影响。 

以投资型房贷为例,一般投资房房贷此前均是按照4%的利率进行评估的,而目前评估的利率已经上升至7.25%,对于拥有多笔投资房贷的借款人而言,利率上调所带来的变化将非常显著。 

借款人建议之三:借款人所应考虑的因素还有哪些?

除了上文中所提到的做好预算、考虑风险和房价下跌等因素外,借款人通常还需要考虑“计划赶不上变化”的情况。 

Temple说道:“您得考虑生病、失业或其他不好事情发生的风险。我所接触的很多人并不必然是收入问题,而是他们生活中突然发生的变故让他们无力招架,陷入严重的经济压力。因此,申请贷款时给自己留有一定的余地,以备不时之需同样至关重要!”

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